PDV na provizije Booking.com-a i Airbnb-a za privatne iznajmljivače

Privatni iznajmljivači soba, apartmana ili kuća za odmor koji nisu upisani u registar obveznika PDV-a (tzv. paušalci) obvezni su platiti PDV na provizije inozemnih platformi za posredovanje ili oglašavanje smještaja. Iako ovi iznajmljivači ne naplaćuju PDV gostima na uslugu smještaja (jer su ispod praga od 40.000 € godišnje ili su izuzeti kao mali porezni obveznici), svaka usluga koju prime od inozemne tvrtke (npr. Booking.com u Nizozemskoj, Airbnb u inozemstvu) podliježe PDV-u u Hrvatskoj.

Prema poreznim propisima, mjesto oporezivanja takve usluge je mjesto primatelja usluge (Hrvatska) stoga inozemni posrednik neće obračunati svoj PDV, već je primatelj dužan obračunati hrvatski PDV po stopi od 25% na vrijednost provizije. Ovaj postupak zove se prijenos porezne obveze (reverse charge): odgovornost za PDV prenosi se na vas kao primatelja usluge.

Drugim riječima, ako iznajmljivač paušalist koristi strane platforme ili agencije radi popunjavanja smještaja, mora platiti PDV od 25% na iznos provizije te strane usluge. Obveza nastaje svaki put kad primite uslugu od inozemnog posrednika koji vam za tu uslugu ispostavi račun (proviziju).

Nije važno što niste u sustavu PDV-a za potrebe PDV-a smatrate se “malim poreznim obveznikom” koji mora podmiriti PDV na primljene inozemne usluge posredovanja ili oglašavanja. Izuzetak su jedino situacije gdje uopće nema takve usluge (npr. goste pronalazite sami ili preko domaćih agencija koje već obračunavaju PDV na svoju proviziju). U svim ostalim slučajevima s inozemnim platformama dužni ste obračunati i uplatiti PDV na iznos provizije.

Obveza obračuna PDV-a nastaje za obračunsko razdoblje (mjesečno) u kojem je usluga primljena , tj. u kojem vam je inozemna platforma zaračunala proviziju. Stopa PDV-a na usluge posredovanja i oglašavanja iznosi 25% (standardna stopa PDV-a u Hrvatskoj). Srećom, PDV se ne plaća na cijeli iznos rezervacije, već samo na proviziju platforme.

Primjerice, ako gost plati 800 € za smještaj preko Booking.com-a uz proviziju od 15%, Booking.com će zaračunati proviziju 120 €, a iznajmljivač obračunava PDV 25% samo na tih 120 € (što iznosi 30 € PDV-a). U slučaju Airbnb-a (3% provizije za domaćina), na 800 € rezervacije provizija je 24 €, a PDV 25% na tu proviziju iznosi 6 €. PDV se uvijek obračunava isključivo na iznos provizije/usluge posrednika, a ne na ukupnu cijenu smještaja. Dakle, u svim slučajevima PDV plaćate samo na zaradu agencije, ne na svoj puni prihod od najma.

Kada plaćate PDV? Obračun PDV-a podnosi se mjesečno. Za svaki mjesec u kojem ste primili uslugu stranog posrednika trebate do propisanog roka predati prijave i platiti PDV. Rok za predaju PDV prijave je do 20. dana idućeg mjeseca za prethodni mjesec, a rok za uplatu PDV-a je posljednji dan u tom istom mjesecu.

Primjer: za sve provizije koje ste imali tijekom srpnja, obrasce treba predati do 20. kolovoza, a PDV uplatiti do 31. kolovoza. Nema potreba za tjednim ili kvartalnim prijavama, paušalisti koji su registrirani samo za PDV na provizije podnose prijavu isključivo mjesečno, i to samo za mjesece u kojima su imali provizije. Ako u nekom mjesecu niste imali nikakvu proviziju (ni jedan račun od platforme), ne podnosite “nulu” za taj mjesec. Obveza se svodi na one mjesece kad stvarno imate što prijaviti.

Još jednom naglašavamo, PDV od 25% obračunava se na iznos provizije. Inozemna platforma vam obično neće naplatiti PDV na svojoj fakturi (osim ako im niste dali PDV ID broj, o tome više u nastavku), već taj PDV morate samostalno izračunati i uplatiti u državni proračun RH. U praksi, kada imate dodijeljen PDV ID i dostavite ga platformi, Booking.com ili drugi EU posrednik neće na svojoj fakturi zaračunati PDV, nego će fakturirati samo svoju proviziju, a vi na tu proviziju obračunavate 25% PDV-a i prijavljujete ga hrvatskoj Poreznoj upravi.

Ako pak niste dostavili PDV ID broj, to ne znači da PDV ne plaćate, razlika je samo u tome što će vam tada platforma zaračunati PDV i naplatiti ga zajedno s provizijom, pa taj iznos platforma prosljeđuje državi. Primjerice, Airbnb će na svojih 3% provizije obračunati 25% PDV-a i naplatiti vam ga ako mu niste dali PDV ID. U tom slučaju, vi ste zapravo već platili PDV putem te fakture i nećete ga posebno prijavljivati za taj mjesec. Ipak, od 2017. Porezna uprava zauzela je stav da iznajmljivači sami moraju obračunavati i plaćati PDV na provizije svih stranih agencija, ne oslanjajući se na to da će to agencije napraviti umjesto njih. Zato je najsigurnije uvijek poslovati uz vlastiti PDV ID broj i redovito samostalno podmirivati PDV obvezu.

Primjer 1: Booking.com Pretpostavimo da je ukupna cijena smještaja 800 € za određenu rezervaciju. Ako Booking.com posreduje, često uzima proviziju od 15%, što bi na 800 € iznosilo 120 € provizije. Privatnom iznajmljivaču ostaje 680 € (isplaćeno od strane Booking.com-a ili gosta, ovisno o modelu), a Booking.com ispostavlja račun na 120 € provizije. Osnovica za PDV je tih 120 € (ne 800 €!). Hrvatski PDV 25% na 120 € iznosi 30 €. Taj iznos iznajmljivač mora prijaviti i uplatiti državi. državi.

Ukoliko je iznajmljivač dao Booking.com-u svoj PDV ID broj, na računu provizije PDV neće biti obračunat, već samo stoji 120 €; iznajmljivač sam obračunava 30 € PDV-a. Da nije dao PDV ID, Booking bi mu na tih 120 € mogao zaračunati i svojih 25% PDV-a (što bi fakturu povisilo na 150 € ukupno), ali onda bi Booking.com taj PDV proslijedio hrvatskoj

Primjer 2: Airbnb Airbnb iznajmljivačima paušalcima obično naplaćuje proviziju od 3% (jer većinu svog troška naplaćuje gostu kroz service fee). Ako je cijena smještaja 800 €, 3% provizije je 24 €. Na računu od Airbnb-a bit će provizija 24 € (ako ste unijeli PDV ID broj na Airbnb profil, neće vam obračunati hrvatski PDV). Iznajmljivač zatim obračunava 25% od 24 € = 6 € PDV-a i prijavljuje/uplaćuje taj iznos državi.

U slučaju da niste unijeli PDV ID na Airbnb, Airbnb bi vam mogao zaračunati 25% na svojih 24 € (što bi bilo dodatnih 6 €, ukupno 30 €), te bi oni taj PDV uplatili RH umjesto vas. Ponovno, osnovica za PDV je samo provizija (24 €), ne cijeli iznos rezervacije.

Primjer 3: Više provizija u mjesecu Recimo da ste u kolovozu ostvarili više rezervacija te ukupno platili 100 € provizija Booking.com-u i 20 € provizija Airbnb-u. Ukupna vrijednost primljenih usluga posredovanja je 120 €. Na tu osnovicu obračunavate 25% PDV = 30 €.

U obrascu PDV za kolovoz prijavljujete ukupno 120 € usluga i 30 € PDV-a. Budući da je Booking.com iz EU, 100 € ide pod usluge iz EU (II.10), a Airbnb iz SAD-a, 20 € ide pod usluge iz trećih zemalja (II.13). U obrascu PDV-S prijavit ćete samo iznos 100 € usluga iz EU (Booking.com). PDV od 30 € uplaćujete do 30. rujna.

Za prijavu i plaćanje PDV-a na provizije potrebno je ispuniti i predati dva obrasca (u elektroničkom obliku ili fizički, ovisno o slučaju):

• Obrazac PDV: mjesečna prijava PDV-a. U ovom obrascu iznajmljivač iskazuje vrijednost primljenih usluga i obračunati PDV. Provizije inozemnih agencija iz EU iskazuju se u Obrascu PDV na rednom broju II.10, zajedno s obračunatim PDV-om na njih. Ako ima usluga od firmi izvan EU, njihova vrijednost iskazuje se na rednom broju II.13, također uz obračunati PDV. U primjeru gore, 100 € od Booking-a (EU) i pripadajući PDV iskazali bismo pod II.10, a 20 € od Airbnb-a (SAD) + PDV pod II.13.
• Obrazac PDV-S: mjesečna prijava stjecanja usluga iz EU. U ovaj obrazac unose se samo usluge primljene od poreznih obveznika iz drugih država članica EU. Dakle, prijavljujete samo osnovicu (vrijednost) provizija EU platformi – PDV-S je zbirna prijava za potrebe evidencije EU transakcija. U našem primjeru, u PDV-S obrascu naveli bismo samo 100 € usluge od Booking.com-a (država članica NL). Usluge iz trećih zemalja (npr. Airbnb SAD) ne ulaze u PDV-S. Ako poslujete isključivo s posrednicima izvan EU, ne morate uopće podnositi PDV-S, već samo obračunavate i prijavljujete PDV kroz Obrazac PDV (pod II.13)

Obrasce PDV i PDV-S podnosite elektronički putem sustava e-Porezna. Paušalisti (fizičke osobe) mogu se prijaviti u e-Poreznu putem sustava e-Građani (uz odgovarajuću vjerodajnicu ili certifikat). Alternativno, obrasce može predati vaš knjigovođa ili ih možete odnijeti u Finu na slanje (FINA nudi uslugu slanja uz manju naknadu).

Iznajmljivači koji imaju EU transakcije moraju obrasce predati online, stoga će vam trebati ili eOI (elektronička osobna iskaznica) ili FINA-in digitalni certifikat za prijavu u sustav. Napomena: Ako poslujete samo s trećim zemljama i nemate PDV-ID, Porezna uprava omogućuje da Obrazac PDV iznimno podnesete i u papirnatom obliku na šalteru. Ipak, budući da je elektronička predaja jednostavnija i brža, preporučljivo je koristiti e-Poreznu ako ste u mogućnosti.

Rokovi: Kao što je već istaknuto, PDV prijave (PDV i PDV-S) podnose se do 20. dana u mjesecu za prethodni mjesec, a PDV se plaća do zadnjeg dana u mjesecu. Obrasce treba predati samo za ona razdoblja (mjesece) u kojima imate provizije za prijaviti, nije potrebno slati prijave za mjesec u kojem niste imali provizija.

Plaćanje PDV-a obavlja se uplatom na račun državnog proračuna. Pri uplati obavezno navedite ispravan poziv na broj (model HR68, poziv na broj: 1201-OIB) i IBAN državnog proračuna (provjerite aktualni IBAN na uputama Porezne uprave, npr. HR1210010051863000160 za PDV). Uvijek platite najkasnije do zadnjeg dana u mjesecu, kako biste izbjegli zatezne kamate.

Pravilna evidencija provizija i PDV-a ključna je za mirno poslovanje. Iznajmljivači paušalci prema propisima moraju voditi Evidenciju prometa (Obrazac EP), to je knjiga u koju se kronološki unose svi izdani računi gostima. U toj evidenciji prikazujete vaše izlazne račune za smještaj (dakle iznose koje ste naplatili od gostiju). Provizije posrednika se ne evidentiraju kao prihod (jer nisu vaš prihod nego trošak) i ne ulaze u Evidenciju prometa. Međutim, važno je čuvati svu dokumentaciju o provizijama jer su one poslovni trošak i temelj za obračun PDV-a.

Evo nekoliko savjeta za vođenje evidencije provizija i pripremu za obračun PDV-a:

• Prikupljajte račune provizije: Većina stranih platformi izdaje račune za svoju uslugu posredovanja, iako ih možda ne šalju poštom. Booking.com šalje račun e-mailom svakog mjeseca, dok Airbnb izdaje račun koji morate sami preuzeti iz svog korisničkog sučelja platforme. Pobrinite se da svaki račun provizije spremite (ispis ili PDF) i arhivirate po datumu.
• Vodite jednostavnu evidenciju provizija: Preporučljivo je voditi vlastitu tablicu ili bilješke – npr. za svaki mjesec zapišite datum računa, iznos provizije, platformu i obračunati PDV 25%. Ova evidencija pomoći će vam pri popunjavanju mjesečnih PDV obrazaca i kontrolu da ništa niste propustili. Također, pratit ćete koliko ste PDV-a platili tijekom godine.
• Evidentiranje u Obrazac EP: Ako surađujete preko posrednika, način naplate može varirati. U nekim modelima gost plaća puni iznos vama, a vi poslije platite proviziju agenciji, dok u drugim modelima platforma naplati gostu i vama proslijedi iznos umanjen za proviziju. U oba slučaja, za svaku uslugu smještaja morate izdati račun gostu (osim ako račun gostu izdaje ovlaštena turistička agencija u vaše ime). U Evidenciju prometa (EP) unosite ukupni iznos računa gostu koji ste izdali. Primjer: Ako je gost platio 800 € (bilo vama direktno ili preko agencije), u EP unosite 800 € kao prihod od tog gostiju. Proviziju (npr. 120 €) ne upisujete u EP, jer to nije vaš prihod, već trošak. No račun od Booking.com-a na 120 € čuvate u evidenciji troškova. Ukratko, EP služi za praćenje vaših izdanih računa gostima, dok provizije pratite odvojeno.
• Čuvajte dokaze o uplati PDV-a: Nakon što izvršite uplatu PDV-a za provizije, spremite potvrdu o plaćanju (npr. izvadak internet bankarstva) zajedno s pripadajućim obrascem PDV za taj mjesec. Na taj način imate kompletan trag: račun platforme + vaša PDV prijava + dokaz uplate. To će olakšati eventualnu kontrolu Porezne uprave ili vaše vlastito praćenje.
• Korištenje softvera ili knjigovođe: Razmotrite korištenje jednostavnog knjigovodstvenog programa ili usluge knjigovođe koji su upoznati s paušalistima. Oni vam mogu pomoći voditi evidencije i automatski izračunavati PDV na provizije, kao i pravovremeno predavati obrasce. Mnogi moderni alati (pa i online servisi poput ePorezna za građane) omogućuju relativno jednostavnu predaju prijava – isplati se uložiti vrijeme da naučite taj proces ili povjeriti stručnjaku ako niste sigurni.

Za kraj, izdvajamo nekoliko praktičnih savjeta koji će vam pomoći da uredno ispunjavate ovu obvezu uz što manje poteškoća:

• Ne odgađajte registraciju za PDV ID: Čim planirate koristiti Booking.com, Airbnb ili sličnu stranu platformu, podnesite zahtjev za PDV ID broj. Tako ćete izbjeći da vam platforme počnu naplaćivati “tuđi” PDV ili da kršite propise nenamjerno. PDV ID zatražite najmanje 15 dana prije prve očekivane provizije. Dodijeljeni PDV ID obavezno unesite u svoj profil/račun na platformama (npr. u postavkama računa na Booking.com ekstranetu ili Airbnb portalu) kako bi vas ispravno tretirali kao obveznika reverse charge i prestali vam naplaćivati PDV na provizije.
• Provjerite ispravnost računa platformi: Redovito pregledajte račune koje dobijete od platformi. Provjerite datume, iznose provizije i je li gdje greškom zaračunat PDV. Za EU platforme (poput Booking.com) račun ne bi trebao imati PDV iskazan (ako ste dali PDV ID), dok za recimo Airbnb (iz SAD-a) također ne bi trebao biti PDV, osim ako su se promijenili uvjeti. Ako primijetite da vam je unatoč PDV ID broju stranac zaračunao PDV, kontaktirajte njihovu podršku, moguće je da PDV ID nije pravilno evidentiran. Također, čuvajte te račune kao dokaz usluge i eventualno plaćenog PDV-a putem platforme.
• Planirajte financijski: Uračunajte trošak provizije plus PDV na proviziju u svoju računicu zarade. Primjerice, Booking.com uzima ~15%, a na to ide još 25% PDV, ukupno oko 18,75% od vaše cijene smještaja odlazi na proviziju + PDV. Možda ćete željeti korigirati cijene smještaja kako biste pokrili ovaj trošak, pogotovo ako radite s visokom provizijom. Za Airbnb je trošak manji (oko 3,75% ukupno, jer 3% provizije + 0,75% PDV), ali svejedno ga uzmite u obzir. Dobro poznavanje strukture troškova pomoći će vam odrediti optimalnu cijenu noćenja.
• Pridržavajte se rokova: Markirajte si u kalendaru svaki 20. dan u mjesecu kao rok za predaju PDV obrazaca, i posljednji dan u mjesecu kao rok za plaćanje. Kašnjenja mogu dovesti do zateznih kamata ili kazni. Obrasce možete predati i ranije čim skupite sve račune za provizije prethodnog mjeseca – nije potrebno čekati zadnji trenutak. Uplatu također možete izvršiti odmah nakon predaje obrasca. Disciplinom u rokovima izbjegavate stres i moguće sankcije.
• Budite spremni na nadzor: Porezna uprava prati i ove obveze. Već je bilo slučajeva da su privatni iznajmljivači naknadno pozvani da plate zaostali PDV na provizije unazad nekoliko godina. Kako ne biste došli u takvu situaciju, od početka poslujte transparentno i uredno. Ako ranije niste bili svjesni ove obveze i imate “rupu” u plaćanjima PDV-a na provizije, razmislite o tome da se konzultirate s poreznim savjetnikom – moguće je dobrovoljno prijaviti i podmiriti zaostatke prije nego što vas Porezna kontaktira, čime potencijalno smanjujete kazne.
• Informirajte se iz provjerenih izvora: Propisi se mogu mijenjati, pa je dobro biti u toku. Pratite obavijesti Porezne uprave, turističkih zajednica ili pouzdanih računovodstvenih portala za iznajmljivače. Na primjer, Porezna uprava je izdala službena mišljenja po ovom pitanju koja detaljno objašnjavaju obveze paušalista. Također, portali za iznajmljivače često objavljuju vodiče i iskustva drugih (npr. Plavi ured, Cimerfraj i sl. izvori korišteni u ovom članku). Uvijek provjerite da su informacije ažurne (ovo područje je aktivno osobito oko ulaska Hrvatske u eurozonu i promjena propisa 2023.).
• Pazite na prag PDV-a: Iako tema ovog članka nije redovno oporezivanje PDV-om smještajnih usluga, važno je znati da ako vaš ukupni prihod od iznajmljivanja prijeđe prag od 40.000 € unutar kalendarske godine, postajete obveznik PDV-a u sustavu (morate se registrirati za PDV i naplaćivati PDV na usluge smještaja ubuduće). To mijenja vašu poreznu poziciju (morali biste, primjerice, gostima početi zaračunavati 13% PDV-a na smještaj). Stoga pratite svoj ukupni promet. Prag od 40.000 € ne uključuje iznose provizija koje plaćate, već vaše izlazne isporuke (naplaćeni smještaj). No ako se približavate pragu, obavezno se informirajte o daljnjim koracima. Dok ste ispod praga, ostajete paušalist, a PDV rješavate samo na provizije kako je ovdje opisano.

Ukratko, privatni iznajmljivači izvan sustava PDV-a moraju voditi računa o PDV-u na provizije inozemnih posrednika. To je dodatna obveza, ali uz dobru organizaciju može se rutinski rješavati. Imajte spreman svoj PDV ID, prijavljujte i plaćajte PDV na vrijeme, te čuvajte svu dokumentaciju. Tako ćete izbeći neželjena iznenađenja i nastaviti svoje iznajmljivanje bez brige o poreznim kaznama, fokusirajući se na uspješno popunjavanje kapaciteta i zadovoljstvo gostiju.